수도권·서울 집값 상승세 지속, 지방은 안정세
전세·월세 시장, 입주물량 감소로 가격 압력 확대
2026년 준공 물량 급감, 착공·분양 소폭 증가 전망
주택정책 방향, 공급 확대와 규제 보완이 핵심
주택공급 특별대책지역제도 도입으로 신속한 공급 촉진
내년에도 수도권을 중심으로 주택 가격 상승세가 이어질 것으로 전망된다. 주산연이 발표한 자료에 따르면 전국 주택 매매가격은 1.3% 오르고, 수도권은 2.5%, 서울은 4.2% 상승할 것으로 예상된다. 지방은 상대적으로 안정적인 0.3% 상승에 그칠 전망이다.
주택 가격 변동에 영향을 미치는 주요 요인으로는 유동성 증가, 주담대 금리 하락, 누적된 착공 부족 등이 꼽혔다. 특히 명목 성장률을 웃도는 유동성 확대가 자산 가격에 상승 압력을 높였고, 미국 기준금리 인하로 국내 주담대 금리도 안정세를 보일 것으로 분석됐다. 여기에 지난 4년간 누적된 약 60만 호 수준의 착공 부족이 시장 불균형을 심화시키는 요인으로 작용하고 있다.
전월세 시장에서도 상승세가 이어질 전망이다. 전국 전세가격은 2.8%, 수도권 3.8%, 서울 4.7%, 지방 1.7% 오를 것으로 예측된다. 입주 물량 감소와 다주택자 중과, 실수요자의 입주 강제 등으로 전월세 공급이 줄어들면서 가격 상승 압력이 강화될 것으로 보인다. 월세 시장 역시 수도권을 중심으로 입주 물량 부족과 전세의 월세 전환 현상이 심화되며 상승세가 두드러질 것으로 분석됐다.
공급 측면에서는 내년 준공 예정 물량이 올해 34만2000호에서 25만 호로 크게 줄어든다. 다만 착공과 분양은 공공 부문의 지원으로 소폭 증가해 각각 32만 호, 24만 호로 전망된다. 수도권의 경우 인허가는 올해 대비 소폭 증가한 22만 호, 착공은 21만 호, 분양은 12만 호로 예상되지만, 준공은 12만 호에 그쳐 공급 부족이 지속될 것으로 분석된다. 연평균 45~50만 호 수준의 수요를 감안하면 시장 안정화에는 여전히 한계가 있다.
정책적 대응 방향으로는 기존 수요 억제 대책의 부작용을 보완하고 공급 확대 속도와 양을 획기적으로 늘리는 것이 강조된다. 특히 허가제를 통한 실수요자 중심 매입 의무화, 중도금·잔금 대출 규제 완화, 도시정비사업과 소규모 정비사업 활성화 등 공급 실효성을 높이는 방안이 필요하다. 또한 주택공급 특별대책지역제도를 도입해, 국토부 장관이 주택 부족과 가격 상승 정도를 고려해 특별지역을 지정하고, 인허가·용적율·대출·공공자금 지원을 신속히 적용할 수 있도록 해야 한다고 지적됐다.
